1、行業(ye)產業(ye)鏈及(ji)發展趨勢分析

據中國(guo)產(chan)業(ye)(ye)信息網(wang)發布(bu)的(de)《2013-2018年中國(guo)建(jian)(jian)筑裝(zhuang)飾(shi)(shi)行業(ye)(ye)全(quan)景調(diao)研及(ji)投資戰略咨詢(xun)報告》顯示：建(jian)(jian)筑裝(zhuang)飾(shi)(shi)主(zhu)要包(bao)括公(gong)(gong)共(gong)建(jian)(jian)筑裝(zhuang)飾(shi)(shi)、住宅裝(zhuang)飾(shi)(shi)和(he)幕(mu)墻(qiang)工(gong)程三大組成部分(fen)，公(gong)(gong)共(gong)建(jian)(jian)筑裝(zhuang)飾(shi)(shi)行業(ye)(ye)為建(jian)(jian)筑裝(zhuang)飾(shi)(shi)行業(ye)(ye)的(de)主(zhu)要細分(fen)行業(ye)(ye)。公(gong)(gong)共(gong)建(jian)(jian)筑主(zhu)要包(bao)括寫(xie)字樓、科技(ji)園區、政(zheng)府辦公(gong)(gong)場所等(deng)辦公(gong)(gong)空(kong)間(jian)，精(jing)品店、購物中心、酒(jiu)店、會展(zhan)中心、銀行等(deng)商業(ye)(ye)空(kong)間(jian)，以及(ji)醫院、學校、機(ji)場等(deng)公(gong)(gong)共(gong)設(she)施。公(gong)(gong)共(gong)建(jian)(jian)筑裝(zhuang)飾(shi)(shi)指通過建(jian)(jian)筑裝(zhuang)飾(shi)(shi)設(she)計(ji)和(he)施工(gong)來保護(hu)公(gong)(gong)共(gong)建(jian)(jian)筑的(de)主(zhu)體結構(gou)、完(wan)善其(qi)使用功能(neng)并(bing)美化其(qi)室內外空(kong)間(jian)的(de)過程。從原材(cai)料供應、商業(ye)(ye)道具加工(gong)生產(chan)、設(she)計(ji)、施工(gong)到最后公(gong)(gong)共(gong)建(jian)(jian)筑物投入(ru)使用，本行業(ye)(ye)已經形成了一個完(wan)整的(de)產(chan)業(ye)(ye)鏈。

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近30 年來，建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)伴(ban)隨著我國(guo)經濟發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)已從傳統的(de)小行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)成為(wei)了(le)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)業(ye)(ye)(ye)的(de)三(san)大支柱性產(chan)業(ye)(ye)(ye)之一，公共(gong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)也隨之不斷發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)壯(zhuang)大。80年代中期開(kai)(kai)始公共(gong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)以(yi)改革開(kai)(kai)放為(wei)契機得以(yi)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)迅速；90 年代中期之后由于(yu)(yu)住宅私有化得到具(ju)體落實，住宅裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)得以(yi)快速發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)；進入新(xin)世紀以(yi)來由于(yu)(yu)國(guo)民經濟的(de)持續高速發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，公共(gong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)市場容(rong)量進一步增大，再次出現了(le)新(xin)的(de)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)高潮。根據(ju)中國(guo)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)協會數據(ju)，公共(gong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)2005 年至2012年復合年增長(chang)率達(da)12.49%，行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)產(chan)值(zhi)由5,500 億提升到1.41 萬(wan)億，2012年約(yue)占當年國(guo)內生產(chan)總值(zhi)的(de)2.71%。根據(ju)《中國(guo)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye) “十(shi)二(er)(er)五”發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)規劃(hua)綱要》，公共(gong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)2015 年產(chan)值(zhi)爭取達(da)到2.6 萬(wan)億，“十(shi)二(er)(er)五”期間平均年增長(chang)率達(da)18.9%。

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內容(rong)選自產業信息網發(fa)布的《2013-2018年中國建筑裝飾行業全(quan)景(jing)調研及投資戰(zhan)略咨(zi)詢報告》

2、公(gong)共建筑(zhu)裝(zhuang)飾行業市場(chang)供求及(ji)變(bian)動原因

在我國(guo)宏觀經(jing)濟增長的(de)(de)背景下，建(jian)筑裝飾(shi)(shi)(shi)行業(ye)受(shou)城市(shi)(shi)化(hua)進(jin)程(cheng)加速和(he)消(xiao)費(fei)結構升級等(deng)因(yin)素的(de)(de)帶(dai)動，建(jian)筑裝飾(shi)(shi)(shi)行業(ye)整體預計(ji)未來仍能(neng)保持(chi)一定增長的(de)(de)趨(qu)勢。截止2013 年底，我國(guo)的(de)(de)城市(shi)(shi)化(hua)比率已經(jing)達到(dao)53.73%，預計(ji)到(dao)2025年城市(shi)(shi)化(hua)比率將達到(dao)65%。城市(shi)(shi)化(hua)進(jin)程(cheng)需要大(da)(da)量的(de)(de)住(zhu)宅和(he)基礎設施建(jian)設為基本物質(zhi)條件，給建(jian)筑裝飾(shi)(shi)(shi)行業(ye)提供了(le)巨大(da)(da)增量市(shi)(shi)場需求。具體到(dao)公(gong)共建(jian)筑裝飾(shi)(shi)(shi)行業(ye)，根據中國(guo)建(jian)筑裝飾(shi)(shi)(shi)協會(hui)統(tong)計(ji)，酒店類公(gong)共建(jian)筑一般5～7 年更新一次，其他(ta)建(jian)筑一般10 年更新一次，消(xiao)費(fei)者對(dui)完善和(he)優(you)化(hua)室內(nei)空間的(de)(de)消(xiao)費(fei)升級，將給建(jian)筑裝飾(shi)(shi)(shi)行業(ye)帶(dai)來大(da)(da)量穩定的(de)(de)存(cun)量市(shi)(shi)場需求。

(1)寫字樓市場的發展(zhan)帶(dai)來公共建筑裝飾的需(xu)求

　A、寫字樓供給(gei)和銷售

寫(xie)字(zi)樓(lou)在持(chi)續(xu)活躍(yue)的(de)市場(chang)(chang)氛圍推動(dong)下，近年(nian)(nian)(nian)來我(wo)國(guo)寫(xie)字(zi)樓(lou)市場(chang)(chang)供(gong)給和(he)銷售(shou)(shou)保持(chi)著(zhu)良好的(de)上(shang)升態勢：我(wo)國(guo)寫(xie)字(zi)樓(lou)開(kai)發(fa)投資逐年(nian)(nian)(nian)上(shang)升，2013 年(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)寫(xie)字(zi)樓(lou)開(kai)發(fa)投資4652 億元(yuan)，同比增長38.16%;2003 年(nian)(nian)(nian)到2007 年(nian)(nian)(nian)我(wo)國(guo)寫(xie)字(zi)樓(lou)銷售(shou)(shou)面積年(nian)(nian)(nian)平均增長率達到了23.28%，在經歷了金(jin)融(rong)危機經濟波動(dong)后，隨著(zhu)四(si)萬(wan)億投入(ru)寫(xie)字(zi)樓(lou)市場(chang)(chang)供(gong)給繼續(xu)增加，2013 年(nian)(nian)(nian)寫(xie)字(zi)樓(lou)銷售(shou)(shou)面積達2883 萬(wan)平方米，2008 年(nian)(nian)(nian)至2013年(nian)(nian)(nian)寫(xie)字(zi)樓(lou)銷售(shou)(shou)面積年(nian)(nian)(nian)復(fu)合增長率達20.01%。

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2013 至2016 年的(de)未來(lai)4年間寫字(zi)樓(lou)未來(lai)也將保(bao)持(chi)充足供(gong)給，研究顯示：如果(guo)所(suo)有在建(jian)項(xiang)目均按時(shi)交(jiao)付，中國14 個(ge)主(zhu)要(yao)城市新増(zeng)寫字(zi)樓(lou)總量(liang)將達到4,080 萬(wan)平方米或每年接近1,000 萬(wan)平方米。

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B、寫字樓租賃

從寫字(zi)樓租(zu)(zu)賃市(shi)(shi)場表現來(lai)看，根(gen)據世邦魏理(li)仕(shi)研(yan)究顯示，北京、上(shang)海(hai)、廣州、成都、深(shen)圳、天津和重慶等地(di)寫字(zi)樓租(zu)(zu)金(jin)(jin)價格指數自2009 年起至今均保持了上(shang)漲(zhang)趨勢，其中2010 年至2012 年間一線城(cheng)市(shi)(shi)平(ping)(ping)均租(zu)(zu)金(jin)(jin)上(shang)漲(zhang)42%，二線城(cheng)市(shi)(shi)租(zu)(zu)金(jin)(jin)平(ping)(ping)均上(shang)漲(zhang)24%。但(dan)受外(wai)商投資企(qi)業擱置或推遲擴張計劃和內資企(qi)業向租(zu)(zu)金(jin)(jin)相對便宜地(di)區的(de)非核心地(di)區轉移，寫字(zi)樓市(shi)(shi)場未來(lai)租(zu)(zu)金(jin)(jin)的(de)增長幅度將(jiang)有可能放(fang)緩(huan)。

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一線(xian)城(cheng)市仍是(shi)寫(xie)字樓(lou)(lou)(lou)租賃(lin)的主要市場，同時二線(xian)城(cheng)市的新(xin)(xin)(xin)興中央商(shang)務區建(jian)設帶來(lai)了新(xin)(xin)(xin)的寫(xie)字樓(lou)(lou)(lou)供(gong)應(ying)。在仲量聯行跟蹤(zong)的20 個中國城(cheng)市中約有320 萬平(ping)方米新(xin)(xin)(xin)增甲級辦公(gong)樓(lou)(lou)(lou)竣工，其中超過50%的新(xin)(xin)(xin)增供(gong)應(ying)量來(lai)自(zi)一線(xian)城(cheng)市。另根據世邦(bang)魏理仕研究(jiu)顯示，一些二線(xian)城(cheng)市新(xin)(xin)(xin)區的樓(lou)(lou)(lou)宇(yu)從2010年底開(kai)始漸(jian)漸(jian)進入(ru)寫(xie)字樓(lou)(lou)(lou)市場，預(yu)計杭州(zhou)、廣州(zhou)、成都、寧波(bo)、南京、大連和重慶的新(xin)(xin)(xin)中央商(shang)務區在2013 年至(zhi)2016 年之間將占到各自(zi)城(cheng)市未(wei)來(lai)寫(xie)字樓(lou)(lou)(lou)總供(gong)應(ying)的30%至(zhi)70%。

C、寫字樓需求

為了(le)滿足自(zi)(zi)身(shen)高效率辦(ban)公需(xu)要并產(chan)(chan)生(sheng)(sheng)產(chan)(chan)業集群效應，企(qi)業產(chan)(chan)生(sheng)(sheng)了(le)寫(xie)字(zi)樓辦(ban)公空間的(de)(de)需(xu)求，這一需(xu)求深受整體經濟環境和企(qi)業自(zi)(zi)身(shen)經營的(de)(de)影(ying)響。十一五期(qi)間我國GDP 增速均在(zai)(zai)9%以(yi)上，大量(liang)(liang)中(zhong)國企(qi)業進入一線(xian)城市的(de)(de)甲級寫(xie)字(zi)樓;跨(kua)國公司在(zai)(zai)華(hua)設(she)立的(de)(de)地區總(zong)部和研發(fa)中(zhong)心達到1600 家，從(cong)而催生(sheng)(sheng)出(chu)大量(liang)(liang)的(de)(de)寫(xie)字(zi)樓市場需(xu)求。

但隨著世(shi)界(jie)經(jing)濟增長乏(fa)力，中國經(jing)濟增長放(fang)緩并下調了(le)經(jing)濟增長預期(qi)目標，中外(wai)(wai)業的(de)(de)(de)經(jing)營情況都受到了(le)挑戰。我國新(xin)批設立(li)外(wai)(wai)商投(tou)資企業數量在(zai)2008 年降至低谷，之后(hou)雖呈現復蘇趨勢但2010 年之后(hou)又(you)持續下滑(hua)。實際(ji)使(shi)用(yong)外(wai)(wai)資額也經(jing)歷(li)了(le)2009 年、2012 年的(de)(de)(de)下滑(hua)后(hou)，一直呈現小(xiao)幅波動(dong)的(de)(de)(de)狀(zhuang)態(tai)。這(zhe)段期(qi)間(jian)外(wai)(wai)商在(zai)華投(tou)資的(de)(de)(de)波動(dong)間(jian)接影響了(le)外(wai)(wai)商企業的(de)(de)(de)辦(ban)公(gong)空間(jian)需求。

(2)精品店提供公共(gong)建(jian)筑裝飾行業細分市場(chang)需求

精品(pin)(pin)店主(zhu)要(yao)指以奢(she)(she)侈(chi)(chi)品(pin)(pin)為主(zhu)的(de)(de)(de)高檔(dang)消(xiao)費(fei)(fei)品(pin)(pin)旗(qi)艦店、大型購物中心(xin)專賣店和專柜等。上(shang)世(shi)紀(ji)80 年代(dai)中期(qi)金(jin)融(rong)資(zi)本(ben)介入(ru)傳統奢(she)(she)侈(chi)(chi)品(pin)(pin)家(jia)族企業形(xing)成了(le)國際奢(she)(she)侈(chi)(chi)品(pin)(pin)集團，使得奢(she)(she)侈(chi)(chi)品(pin)(pin)消(xiao)費(fei)(fei)開始在(zai)(zai)全球蔓延。在(zai)(zai)我國改革開放的(de)(de)(de)大環(huan)境下，中國奢(she)(she)侈(chi)(chi)品(pin)(pin)市(shi)(shi)場(chang)(chang)隨我國商(shang)業發展不(bu)斷成長，并(bing)在(zai)(zai)二(er)十一世(shi)紀(ji)進入(ru)了(le)高速(su)(su)的(de)(de)(de)增長期(qi)。根據報告(gao)顯示，自2009 年起中國奢(she)(she)侈(chi)(chi)品(pin)(pin)消(xiao)費(fei)(fei)市(shi)(shi)場(chang)(chang)規(gui)模高速(su)(su)增長，是亞太地(di)區僅次于日(ri)本(ben)的(de)(de)(de)第二(er)大奢(she)(she)侈(chi)(chi)品(pin)(pin)消(xiao)費(fei)(fei)市(shi)(shi)場(chang)(chang)，在(zai)(zai)全球市(shi)(shi)場(chang)(chang)中的(de)(de)(de)占比(bi)也大幅(fu)提升，在(zai)(zai)報告(gao)期(qi)內上(shang)半期(qi)保持了(le)強(qiang)勁的(de)(de)(de)上(shang)升勢頭，并(bing)在(zai)(zai)2012 年已(yi)經(jing)達(da)到(dao)約1810 億(yi)元的(de)(de)(de)規(gui)模，已(yi)使得中國已(yi)經(jing)成為全球最重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)奢(she)(she)侈(chi)(chi)品(pin)(pin)消(xiao)費(fei)(fei)市(shi)(shi)場(chang)(chang)之(zhi)一。

由于中(zhong)國的奢侈品(pin)消費能(neng)力(li)大幅提(ti)升，尤其是金融危機(ji)時期(qi)依然(ran)保(bao)持著需求(qiu)旺(wang)盛，各大國際奢侈品(pin)品(pin)牌(pai)(pai)在(zai)(zai)中(zhong)國開始通過開設大面積的旗艦店、專賣店和專柜的形式，以前所(suo)未有的速度進行擴張，以求(qiu)擴大市(shi)場規模。2012 年(nian)，珠寶、手表、服飾(shi)(shi)等高端奢侈品(pin)牌(pai)(pai)繼續在(zai)(zai)北京(jing)、上海(hai)、廣州、積極擴張：VacheronConstantin、Cartier、Piaget、Rolex 等入(ru)駐(zhu)北京(jing)澳門(men)中(zhong)心(xin);高端鞋履品(pin)牌(pai)(pai)J.M.Weston 北京(jing)首店落戶銀泰中(zhong)心(xin);英國品(pin)牌(pai)(pai)Paul Smith 宣布將在(zai)(zai)上海(hai)嘉(jia)里中(zhong)心(xin)開設第一家旗艦店;美國服飾(shi)(shi)品(pin)牌(pai)(pai)Ed Hardy旗艦店、Versace Collection 和TommyHilfiger 入(ru)駐(zhu)深圳金光華廣場。

(3)高檔酒店、商業中(zhong)心、會(hui)展(zhan)中(zhong)心的發展(zhan)及政(zheng)府重點工程建設將拉動(dong)公共建筑裝飾行業需求(qiu)的增長

隨著對(dui)(dui)外開放(fang)的(de)(de)(de)擴大(da)和國內(nei)居民消費的(de)(de)(de)啟(qi)動(dong)，我國零售業(ye)、旅游業(ye)、餐飲業(ye)、會展業(ye)等現代(dai)服務業(ye)得到了(le)快速發(fa)展，高檔(dang)酒(jiu)店、商業(ye)中心、會展中心等設施進入了(le)大(da)規(gui)模(mo)建(jian)設時(shi)期。這(zhe)些公(gong)(gong)共建(jian)筑工程的(de)(de)(de)建(jian)設和使用，不僅增(zeng)加了(le)公(gong)(gong)共建(jian)筑裝飾的(de)(de)(de)市場需(xu)求(qiu)規(gui)模(mo)，而且(qie)對(dui)(dui)裝飾的(de)(de)(de)質量、檔(dang)次提出(chu)了(le)更高的(de)(de)(de)要求(qiu)，推動(dong)了(le)公(gong)(gong)共建(jian)筑裝飾行業(ye)整體水平(ping)向更高層次發(fa)展。

2013 年7 月中共中央辦(ban)(ban)公(gong)廳(ting)、國務(wu)(wu)院辦(ban)(ban)公(gong)廳(ting)近日(ri)印發(fa)了《關(guan)于黨政(zheng)機(ji)關(guan)停止新(xin)(xin)建(jian)(jian)樓堂館所(suo)和(he)清理(li)辦(ban)(ban)公(gong)用(yong)房的通(tong)知(zhi)》。通(tong)知(zhi)中明確要求全(quan)面停止新(xin)(xin)建(jian)(jian)黨政(zheng)機(ji)關(guan)樓堂館所(suo)，并嚴格(ge)控制辦(ban)(ban)公(gong)用(yong)房維修改造項目。通(tong)知(zhi)出(chu)臺后政(zheng)府(fu)投資建(jian)(jian)設的公(gong)共裝飾裝修業務(wu)(wu)將會減少(shao)，從而對行(xing)業產生(sheng)一定影響。

來源：中(zhong)國產業信息網